Decyzja o zakupie nieruchomości poza granicami kraju bywa kusząca. Obietnica wyższej stopy zwrotu, atrakcyjna lokalizacja czy chęć dywersyfikacji portfela – wszystko to sprawia, że coraz więcej osób interesuje się rynkami zagranicznymi. Jednak za tą potencjalną korzyścią kryje się szereg ryzyk, które mogą poważnie wpłynąć na powodzenie inwestycji. Inwestowanie za granicą to nie tylko zysk, ale też odpowiedzialność i świadomość zagrożeń.

Brak znajomości lokalnego prawa może drogo kosztować

Jednym z podstawowych problemów, z jakim mierzą się inwestorzy zagraniczni, jest nieznajomość lokalnych przepisów dotyczących własności, podatków, najmu czy sprzedaży nieruchomości. Przykładowo, w niektórych krajach cudzoziemcy mogą kupić mieszkanie jedynie na określonym terytorium lub muszą posiadać specjalne pozwolenie.

W krajach takich jak Zjednoczone Emiraty Arabskie, prawo własności różni się znacznie w zależności od emiratu i rodzaju nieruchomości. Kupując nieruchomość na sprzedaż w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, warto mieć świadomość, że prawo własności pełnej (freehold) jest dostępne tylko w wybranych lokalizacjach, a niektóre grunty pozostają własnością państwa.

Zmienność kursów walut i jej wpływ na zyskowność inwestycji

Inwestowanie za granicą to również ryzyko walutowe. Nawet jeśli nieruchomość sama w sobie zyskuje na wartości, spadek kursu lokalnej waluty wobec złotówki może zniwelować zyski. Dla inwestora oznacza to konieczność śledzenia sytuacji gospodarczej i finansowej danego kraju oraz zabezpieczania się przed nagłymi wahaniami.

Często pomijaną pułapką są także koszty przewalutowania przy zakupie i sprzedaży nieruchomości lub transferze zysków z wynajmu – to wszystko może zjadać znaczną część dochodu, zwłaszcza przy długofalowych inwestycjach.

Ryzyko polityczne i gospodarcze – stabilność kraju ma znaczenie

Nie można zapominać o czynniku stabilności politycznej. Nawet najatrakcyjniejsza lokalizacja może szybko stracić na wartości, jeśli w kraju pojawią się zamieszki, niestabilność rządu lub nieregularne zmiany legislacyjne. Warto również brać pod uwagę ryzyko nacjonalizacji lub zmian prawa, które mogą ograniczyć prawa cudzoziemców do dysponowania nieruchomością.

W niektórych państwach zmiany te są nagłe i nieprzewidywalne – co może zaskoczyć inwestorów przyzwyczajonych do transparentnego prawa krajowego. Nawet w pozornie stabilnych gospodarkach, takich jak Zjednoczone Emiraty Arabskie, zmieniające się regulacje dotyczące np. podatków od nieruchomości mogą mieć wpływ na rentowność inwestycji.

Kwestie podatkowe – więcej niż tylko stawka VAT

Opodatkowanie dochodów z wynajmu oraz zysków ze sprzedaży nieruchomości bywa bardzo zróżnicowane. Brak znajomości lokalnych przepisów podatkowych może prowadzić do podwójnego opodatkowania lub kar za niedopełnienie obowiązków fiskalnych. Należy dokładnie sprawdzić, czy między Polską a danym krajem obowiązuje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Niektóre kraje kuszą niskim opodatkowaniem lub wręcz jego brakiem – jak ma to miejsce w przypadku nieruchomości na sprzedaż w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, gdzie nie obowiązuje podatek dochodowy od osób fizycznych. Jednak to nie znaczy, że inwestor jest całkowicie zwolniony z obowiązków podatkowych – mogą obowiązywać opłaty administracyjne, podatki lokalne czy obowiązek rejestracji dochodu w Polsce.

Kultura i odmienność rynków – więcej niż bariera językowa

Inwestowanie w odmiennym kulturowo kraju to wyzwanie nie tylko językowe. Styl prowadzenia biznesu, zwyczaje, oczekiwania najemców czy procedury zakupu nieruchomości mogą się znacząco różnić. Dla Polaka inwestującego np. w Azji Południowo-Wschodniej czy na Bliskim Wschodzie, brak lokalnego partnera lub zaufanego doradcy może oznaczać trudności w negocjacjach, problem ze zrozumieniem lokalnych zwyczajów czy nawet ryzyko zostania wprowadzonym w błąd.

To samo dotyczy także pośredników. Nie wszyscy agenci nieruchomości działają transparentnie. Brak regulacji lub inne podejście do etyki zawodowej mogą prowadzić do nieuczciwych praktyk lub zawyżania cen.

Trudności z zarządzaniem nieruchomością na odległość

Posiadanie nieruchomości w innym kraju to także konieczność zarządzania nią zdalnie. Awaria, problem z najemcą, potrzeba remontu – wszystkie te sytuacje wymagają obecności na miejscu lub wsparcia firmy zarządzającej. Koszty takich usług mogą być wysokie, a brak kontroli może prowadzić do spadku jakości najmu i utraty reputacji nieruchomości.

W dłuższej perspektywie może to oznaczać niższe dochody z najmu, większe koszty utrzymania i frustrację związaną z niemożnością szybkiego reagowania na problemy.

Rynek wtórny i trudności ze sprzedażą

Wyjście z inwestycji bywa trudniejsze niż jej rozpoczęcie. W wielu krajach rynek wtórny nieruchomości nie jest tak rozwinięty jak w Polsce – czasem sprzedaż może trwać miesiącami, a nawet latami. Dodatkowo, mogą pojawić się ograniczenia dotyczące sprzedaży cudzoziemcom, co zawęża potencjalne grono nabywców.

Niektóre jurysdykcje wymagają obecności sprzedającego przy finalizacji transakcji, inne narzucają opłaty transferowe czy podatki od zysku, które obciążają zysk netto ze sprzedaży.

Wskazówka praktyczna:
Dobrym rozwiązaniem może być skorzystanie z usług wyspecjalizowanych kancelarii prawnych oraz lokalnych doradców inwestycyjnych, którzy znają rynek i potrafią skutecznie przeprowadzić przez proces zakupu, najmu i ewentualnej sprzedaży nieruchomości.

Inwestowanie w nieruchomości za granicą to złożone przedsięwzięcie, które wymaga przygotowania, cierpliwości i analizy ryzyka. Właściwe podejście może przynieść znaczne korzyści, ale tylko pod warunkiem pełnej świadomości wszystkich zagrożeń.